Miniguida alla Polizza Mutuo Casa: istruzioni per l'uso

Cosa sapere per capirne di più e non compiere errori: il breve vademecum realizzato da April Italia per Pensioni&Lavoro sulla forma più diffusa di credito immobiliare 

Durante il periodo di rimborso di un mutuo ipotecario, possono capitare degli imprevisti. Ad esempio, il verificarsi di eventi naturali che possono potenzialmente danneggiare l’immobile oggetto del finanziamento oppure eventi che possono pregiudicare la capacità di rimborso del mutuatario (infortuni, perdita del lavoro, malattia o morte). Proprio per questa ragione, il mercato assicurativo prevede anche polizze che preservano da questi rischi, tutelando sia la banca sia il cliente nel caso di imprevisti che impediscano di onorare gli impegni presi.

In cosa consiste la Polizza Mutuo Casa?

Si tratta di una polizza assicurativa che richiede la corresponsione di un premio da versare periodicamente o in anticipo in una sola soluzione. Viene stipulata in concomitanza all’accensione di un mutuo per garantire la continuità di pagamento del mutuo stesso nel caso si verifichino alcuni particolari e sfavorevoli accadimenti al mutuatario (la persona a favore della quale è stato concesso il mutuo).

Ciò impegna la compagnia a pagare un indennizzo nel caso si verifichino gli eventi assicurati. In caso di estinzione anticipata del mutuo, l’impresa assicuratrice deve restituire il premio non goduto, così come previsto dall’IVASS. In caso di surroga, vale a dire di portabilità del mutuo, per continuare a usufruire delle coperture è necessario invece stipulare una nuova polizza perché la vecchia perde immediatamente di validità.

Chi può stipulare un’assicurazione sul mutuo?

Tutti coloro che stanno per accendere un mutuo (sia come mutuatari sia come garanti) o anche coloro che hanno un mutuo in corso e desiderano tutelare sé stessi e i propri cari.

Attenzione però, perché per accendere un’assicurazione sul mutuo bisogna possedere alcuni requisiti minimi obbligatori:

• la residenza in Italia;
• un mutuo o un finanziamento contratto in lingua italiana con un ente erogante situato in Italia;
• un contratto denominato in euro;
• età alla sottoscrizione compresa tra 18 e 70 anni.

Nel rispetto dei requisiti minimi obbligatori, l’assicurazione può essere sottoscritta da chiunque, ferme restando le esclusioni previste dal contratto che possono ad esempio limitare la validità delle garanzie in caso di svolgimento di attività professionali o la pratica di sport particolarmente a rischio. È possibile inoltre assicurarsi anche in presenza di patologie pregresse o tuttora in corso: in questo caso, sarà tuttavia richiesto l’espletamento di tutti gli esami e le formalità mediche richieste dalla Compagnia, tanto che le coperture saranno valide dopo che quest’ultima avrà espresso parere positivo.

È obbligatorio contrarre l’assicurazione mutuo?

Per quanto riguarda l’Italia, la normativa prevede al momento l’obbligatorietà di stipulare solo la polizza contro incendio e scoppio, mentre non vi è ad esempio alcun obbligo di legge sulla polizza vita: la Polizza Mutuo Casa non è quindi obbligatoria.

Tuttavia, ogni singolo ente bancario può liberamente decidere di assoggettare l’erogazione del mutuo alla stipula di un contratto assicurativo sulla vita.  In questo caso, però, la banca ha l’obbligo di rispettare alcune precise regole: in particolare, deve proporre al mutuatario almeno due preventivi di altre Compagnie, salvo il fatto di dover accettare incondizionatamente un’analoga copertura da parte del cliente qualora ne sia già in possesso. La polizza in questione è la copertura assicurativa TCM ­ Temporanea Caso Morte che provvede, in caso di morte del mutuatario, alla corresponsione da parte della Compagnia dell’importo del debito residuo vantato dalla banca.

Non solo, la banca è obbligata ad accettare la soluzione alternativa proposta dal cliente se la polizza risulta regolarmente emessa e le garanzie uguali o superiori a quelle proposte dall’ente erogante e non potrà inoltre modificare le condizioni inizialmente proposte. L’ente erogante non può inoltre modificare il tasso e/o le condizioni del prestito originariamente proposte in caso di polizza emessa da una Compagnia non facente parte del gruppo azionario della banca; oltretutto, per tutelare il mutuatario, in caso di rifiuto dell’assicurazione da parte della banca, dovrà essere fornita giustificazione per iscritto riportante le cause del rifiuto.

Sono richieste o consigliate altre possibili garanzie?

In aggiunta alla garanzia di decesso, è possibile optare anche per la garanzia Invalidità Totale Permanente (ITP) che prevede anch’essa la corresponsione da parte della compagnia dell’importo del debito residuo vantato dalla banca in caso di accertamento di invalidità totale e permanente. Altra assicurazione mutuo facoltativa è quella relativa sempre all’eventuale perdita di lavoro del mutuatario: anche qui la Compagnia riconosce l’importo della rata di mutuo dovuta in modo che l’intestatario del contratto sia nelle condizioni di onorare i propri impegni anche a fronte della perdita di impiego.

Attenzione! Tutte queste polizze – chiamate CPI (Creditor Protection Insurance) – non sono obbligatorie! Sempre della stessa “famiglia” fanno parte anche le assicurazioni sul mutuo che interessano eventuali malattie e/o invalidità temporanee del mutuatario che possano potenzialmente provvedere al pagamento delle rate del mutuo (ITT o ricovero ospedaliero).

Quali sono le tutele comprese in una polizza CPI: focus sulle garanzie accordate

Si tratta in realtà di una domanda alla quale è impossibile rispondere in termini assoluti: molti i dettagli che dipendono dalla polizza specifica e della Compagnia erogatrice. Ancor di più, la risposta dipende dagli eventi che si verificano e dagli accadimenti assicurati.

In linea di massima, in caso di morte o di invalidità permanente del mutuatario, la compagnia assicuratrice versa ai beneficiari indicati nella polizza un importo pari alla somma ancora da rimborsare. Se invece si tratta di eventi temporanei (ad esempio perdita del posto di lavoro o malattia come abbiamo detto poco sopra) l’assicurazione versa alla banca (o all’ente erogante) le rate del finanziamento per tutto il periodo di inabilità del titolare del mutuo.

Attenzione! Spesso chi sottoscrive una polizza CPI è convinto di avere contemporaneamente tutte e tre le garanzie (Inabilità Temporanea Totale, Ricovero Ospedaliero e Perdita d’Impiego) e questa errata convinzione è una delle principali cause dei rifiuti di indennizzo da parte delle Compagnie di assicurazione. Le garanzie accessorie sono infatti accessibili unicamente in funzione del profilo dell’assicurato, con particolare riferimento alla sua condizione professionale (libero professionista o autonomo, dipendente pubblico, dipendente privato o non lavoratore) pertanto è necessario accertarsi del tipo di garanzia a cui si ha diritto in funzione della propria condizione lavorativa, in modo da evitare sorprese nel momento in cui si abbia la necessità di usufruire della relativa copertura.

Quasi tutte le polizze presenti sul mercato non prevedono inoltre la possibilità di cambiare la combinazione delle garanzie. Un aspetto, quest’ultimo, molto importante da considerare al momento della sottoscrizione, in quanto negli anni le proprie esigenze potrebbero mutare rispetto a momento della stipula: un’assicurazione che segue il contraente/assicurato per tutta la vita dovrebbe tener conto di questi cambiamenti.

Attenzione! Persino quando le garanzie di due diversi contratti hanno la medesima definizione, possono sussistere delle differenze nella loro definizione esatta. Un buon esempio riguarda l’Incapacità Totale Temporanea: mentre alcune garanzie fanno riferimento a una definizione che si lega all’attività professionale dell’assicurato al momento del sinistro, altre concernono la capacità di attendere una qualsiasi attività lavorativa. Vien da sé che, a seconda della definizione effettivamente applicata, la portata della garanzia tra un contratto o l’altro è molto differente.

Di qui, l’importanza di leggere sempre tutta la documentazione pre-contrattuale e contrattuale con la dovuta attenzione!

Di quali aspetti occorre tenere conto prima di sottoscrivere una polizza?

Per non avere brutte sorprese, prima di sottoscrivere un contratto di assicurazione è in effetti indispensabile prendere in considerazione alcuni aspetti importanti. Innanzitutto, occorre verificare quali siano le tutele reali offerte dalla polizza, se sono irrevocabili o se possono essere modificate nel corso del tempo.

Non meno importante sarà poi appurare se le garanzie accessorie valgono per tutta la durata del contratto di mutuo, e non solo per qualche anno, e se la prestazione offerta sia effettivamente adeguata al proprio profilo di rischio. Per fare un esempio, basterà ad esempio pensare al tema dei limiti del rimborso delle rate nel caso di sottoscrizione di un contratto con le garanzie accessorie (ITT, Perdita di Impiego e Ricovero Ospedaliero): i rimborsi previsti sono infatti tipicamente limitati nel tempo (a titolo di esempio, massimo 6 rate per sinistro e massimo 3 volte nel corso della vita del contratto) e possono inoltre prevedere un importo massimo che potrebbe in alcuni casi essere inferiore all’importo della rata del finanziamento. Tutti aspetti sui quali è bene informarsi accuratamente prima della firma del contratto!

Altri elementi da valutare con attenzione saranno poi:

• l’entità delle commissioni percepite da chi sta proponendo la polizza (perché questo valore incide sulla rata da pagare). Il livello commissionale per questo tipo di polizze può essere molto elevato e arrivare fino ad oltre l’80% del premio pagato;
• eventuali carenze e franchigie. Le polizze CPI prevedono spesso periodi di carenza o franchigia per poter accedere alla prestazione: conoscere i limiti di ogni copertura è dunque fondamentale per poter scegliere consapevolmente la propria assicurazione;
• le modalità di indennizzo. A seconda del tipo di contratto, possono infatti sussistere differenze anche significative nelle modalità di versamento della prestazione: mentre alcuni contratti prevedono prestazioni forfettarie, che non dipendono cioè strettamente dall’entità o delle caratteristiche del danno subito, altri possono invece limitare le garanzie al tipo di danno subito (in questo caso, si parla per l’appunto di garanzie di tipo indennitario);
• le clausole e condizioni di recesso. Fatto salvo il periodo di recesso di trenta giorni (periodo minimo obbligatorio per legge), la maggior parte delle polizze CPI non prevede la possibilità di risoluzione anticipata del contratto. Ecco perché è sempre molto importante leggere attentamente il fascicolo informativo, anche per informarsi adeguatamente sui temi e sulle modalità per poter eventualmente richiedere, all’occorrenza, la risoluzione anticipata del contratto senza penalità.

Da non sottovalutare neppure il tema delle clausole di esclusione. Come tutte le polizze sulla vita, anche l’assicurazione sul mutuo e le polizze CPI possono quindi prevedere delle clausole di esclusione, che limitano l’estensione delle sue garanzie e talvolta riscattabili con l’applicazione di una tariffa adeguata. Quello che è però bene sapere è che se la polizza viene richiesta obbligatoriamente per poter accedere al finanziamento, la stessa non può prevedere esclusioni ad eccezione delle tre casistiche previste dal codice civile ovvero:

a) decesso causato da dolo del contraente, assicurato o beneficiario;

b) decesso per suicidio avvenuto nei primi 2 anni dalla data di decorrenza;

c) decesso dovuto a rischi catastrofali.

Il tutto senza mai dimenticare una premessa fondamentale: a essere obbligatoria per legge è la sola polizza scoppio e incendio! In altre parole, ciò che è obbligatorio assicurare, al momento dell’accensione di un mutuo, è solo l’immobile stesso. L’assicurazione incendio e scoppio tutela infatti la casa acquistata da calamità naturali e dura fino all’estinzione completa del finanziamento, con possibilità di proroga in caso di allungamento del mutuo. Viceversa, e da non sottovalutare, se si decide di estinguere in anticipo il mutuo, si ha diritto a vedersi restituita parte del premio di assicurazione scoppio e incendio. La polizza vita per il mutuo, opzionale, protegge invece la casa e la famiglia rimborsando il debito residuo.

E senza, trascurare infine, le “regole di buon comportamento” che stanno alla base della sottoscrizione di una qualsiasi polizza assicurativa. A cominciare dalla compilazione di tutta la documentazione richiesta, evitando informazioni inesatte o reticenze: un’informazione mancante, incompleta o non precisa può determinare una copertura assicurativa non adeguata alle proprie esigenze, portare (in caso di reticenze connotate da colpa grave) all’impugnazione o all’annullazione del contratto o, più semplicemente ma non banalmente, determinare un forte allungamento nella gestione dei tempi di accettazione del mutuo stesso, laddove la Compagnia debba procedere con verifiche o richieste aggiuntive.

Quali i possibili costi?

Guardare al premio (e giudicarlo in base a garanzie e coperture effettivamente offerte) è importante, ma non basta per farsi un’idea esaustiva dei costi che possono comportare Polizze Mutuo Casa e CPI.  Alcuni “costi” potrebbero essere infatti “nascosti” o comunque non così immediati da leggere e decifrare.

Tanto per cominciare, piuttosto frequentemente, in caso di una polizza CPI a Premio Unico, quest’ultimo viene finanziato assieme al capitale erogato dalla banca. In questo caso, tuttavia, il beneficio di un pagamento dilazionato è vanificato dall’applicazione degli stessi interessi del mutuo anche sul premio assicurativo.

Cosa succede invece in caso di pagamento con frequenza diversa? Alcune polizze CPI presenti sul mercato prevedono la possibilità di pagamento in modalità periodica annuale: il premio annuale, se previsto dal contratto, può essere ulteriormente frazionato (semestrale, trimestrale, mensile), con costi di frazionamento che potrebbero tuttavia incidere anche notevolmente sull’importo totale pagato. Da considerare, d’altra parte, che, come tutte le polizze sulla vita di “puro rischio”, anche le polizze CPI godono di benefici e agevolazioni fiscali: in caso di pagamento in modalità periodica, ai vantaggi di un pagamento dilazionato si somma comunque la possibilità di portare parte del premio relativo al rischio morte e invalidità permanente in detrazione fiscale nel limite massimo stabilito a normativa vigente.

Non solo, come già visto e come previsto per tutte le polizze sulla vita, in funzione dell’età e del capitale assicurato, potrebbe poi essere necessario sottoporsi ad esami medici richiesti dalla Compagnia di assicurazione. Naturalmente, anche questi costi potrebbero incidere su quello assicurativo totale, tanto che verificare la Compagnia preveda o offra il rimborso delle spese mediche sostenute può essere un altro elemento da non trascurare quando si scegliere la soluzione più adeguata alle proprie specifiche esigenze.

Che cosa succede in caso di surroga del mutuo o estinzione del finanziamento?

Quasi tutte le polizze CPI proposte direttamente dalla banca sono strettamente legate al finanziamento concesso dallo stesso ente erogante. In caso di surroga, questa tipologia di polizze non può quindi essere trasferita al nuovo finanziamento e al nuovo ente erogante e, pertanto, la polizza decade automaticamente con restituzione della parte di premio non goduta. Ecco perché, al momento della surroga, è da tenere bene in considerazione la possibilità che l’assicurato si possa trovare ad avere un profilo di rischio variato (si pensi ad esempio all’età più avanzata) e, in molti casi, peggiorativo rispetto alla prima volta in cui ha contratto il finanziamento, con conseguenti impatti negativi sul premio da pagare. Sul mercato sono comunque disponibili polizze individuali pensate appositamente anche per adeguarsi ai cambiamenti di questo tipo, altro aspetto da ponderare attentamente quando si sceglie la propria soluzione assicurativa.

In caso di estinzione parziale o di rigoneziazione del finanziamento, la maggior parte delle polizze CPI oggi presenti sul mercato resta invece in vigore senza variazioni. Anche in questo caso, va tuttavia rilevato che sono disponibili delle polizze in grado di adeguarsi al piano di ammortamento in qualsiasi momento, con relativo ricalcolo del premio da pagare. In queste circostanze, alcuni contratti possono oltretutto prevedere anche la possibilità di modificare le garanzie su richiesta dell’assicurato.