Perché e come investire nel "mattone"? Immobili e fondi immobiliari

Beni rifugio per eccellenza, l'investimento in immobili è piuttosto radicato nella cultura italiana ma forse non tutti i risparmiatori ne conoscono appieno potenzialità e rischi: ecco come funziona e come possono "venire in aiuto" i fondi immobiliari

Secondo l’ultima edizione disponibile de “Gli immobili in Italia”, pubblicazione a cadenza biennale realizzata dall’Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento delle Finanze del MEF, poco più del 77% delle famiglie italiane risiede in una casa di proprietà, per un valore complessivo – pertinenze incluse – di 5.847,1 miliardi (erano oltre 5.526 miliardi nella rilevazione precedente). Un dato che da solo racconta di quanto l’investimento in immobili – che pur non si esaurisce nelle sole abitazioni a uso residenziale (si pensi ad esempio a immobili industriali o a destinazione commerciale, come uffici e negozi) – sia diffuso nel nostro Paese. 

Indubbiamente, il fatto che gli immobili siano un bene tangibile, con un valore intrinseco concreto e reale, li rende più facili da “decifrare” anche ai meno esperti, i quali però non sono spesso del tutto consapevoli dei benefici e dei rischi associati a questa tipologia di investimento. Benefici e rischi che possono peraltro variare a seconda che il risparmiatore decida di investire attraverso l’acquisto diretto oppure indirettamente, per il tramite di fondi immobiliari. 

L’investimento immobiliare: cosa succede in caso di acquisto diretto? 

In questo primo caso, scenario sicuramente più familiare, l’investitore acquisisce in prima persona (o affiancato da un intermediario autorizzato che lo aiuti nell’acquisto o nella successiva gestione, come un’agenzia) l’immobile, destinandolo poi all’uso privato, alla locazione o a un’ulteriore compravendita.

Proprio la versatilità è senza dubbio uno dei principali benefici di questa opzione. L’acquirente ha infatti la possibilità di destinare l’immobile all’uso personale, può decidere di metterlo a rendita attraverso un contratto di locazione che garantisca un’entrata periodica o, ancora, può venderlo approfittando del fatto che il mercato immobiliare ha un andamento meno volatile e più facilmente leggibile di quello finanziario, il che consente (a patto di poter aspettare il giusto momento) di registrare rendimenti anche importanti. Tutte caratteristiche che fanno degli immobili un bene rifugio per eccellenza, adatto cioè a esercitare una funzione di protezione prima ancora che speculativa, seppur comunque capace di generare buoni rendimenti. 

Questo, tuttavia, non significa che l’investimento immobiliare (anche diretto) sia esente da criticità! Anzi, ci sono diversi elementi da considerare quando ci si approccia a un’attività finanziaria di questo tipo. Innanzitutto, a differenza di altri strumenti finanziari che consentono di essere acquisiti anche con somme di partenza tutto sommato modeste, l’investimento immobiliare presenta nella maggior parte dei casi un’importante barriera d’ingresso: il capitale richiesto per acquistare un immobile è senza dubbio elevato, senza contare che – laddove necessario – l’accesso a un eventuale mutuo bancario non è né scontato né esente da ulteriori aggravi economici. Si tratta poi di un investimento tipicamente illiquido, nel senso di difficile da liquidare in tempi brevi: il capitale finanziario può cioè risultare bloccato per molto tempo, tanto più che tra la scelta di vendere e l’individuazione di un acquirente può trascorrere molto tempo, con oscillazioni inevitabili del rendimento potenziale (in funzione dell’andamento immobiliare). E lo stesso può succedere anche quando si devono individuare dei locatari, correndo peraltro il rischio di insolvenze. Da non trascurare, infine, proprio l’aspetto dei costi di gestione e di manutenzione, che possono incidere sensibilmente sul rendimento finale del bene sia in caso di compravendita che di locazione: aspetti tecnici per i quali sarebbe bene affidarsi a tecnici e consulenti specializzati, con ulteriore riduzione del guadagno potenziale. 

L’investimento immobiliare: cosa succede in caso di acquisto mediato da fondi? 

Esattamente come per azioni e obbligazioni, una soluzione per mitigare alcuni di questi elementi di criticità, guardando comunque agli immobili come strumento da inserire in portafoglio, è l’acquisto di quote di fondi immobiliari. Secondo una logica propria delle economie di scala, in questo caso cioè il risparmiatore – e così faranno altri risparmiatori approdati allo stesso tipo di soluzione secondo le esigenze del proprio personalissimo profilo finanziario – non acquista da solo un singolo immobile, ma compra quote di un “contenitore” (il fondo per l’appunto) che raccoglie più immobili diversi tra loro, abbassandone il rischio complessivo. 

Detto altrimenti, l’investitore rinuncia in questo caso all’acquisto di un bene tangibile ma ne trae d’altra parte il beneficio di non dover sopportare incombenze dirette, nella misura in cui la manutenzione degli immobili che costituiscono il fondo è in tutti i suoi risvolti – pratici, legali e ammnistrativi – a carico del fondo stesso, la cui gestione è a propria volta affidata a una Società di Gestione del Risparmio (SGR). Altri aspetti da considerare sono poi quelli di natura strettamente finanziaria, vale a dire liquidabilità e diversificazione. Circa il primo punto, vale in particolare la pena ricordare che, sebbene i fondi immobiliari siano tipicamente chiusi (non prevedono cioè l’uscita dall’investimento prima del timing concordato, ponendo anche limitazioni a eventuali rimborsi), l’investitore ha comunque la possibilità di cedere/scambiare le proprie quote in caso di necessità: un’operazione che, svolgendosi comunque all’interno di mercati quotati, risulta di solito più rapida della vendita di un immobile vero e proprio. In merito al secondo punto, non va invece dimenticato che all’interno di un fondo convivono solitamente immobili dalle caratteristiche molto diverse tra loro, per tipologia, dislocazione geografica, e così via, e in grado pertanto – in un’ottica di diversificazione del rischio – reagire diversamente a eventuali fattori di turbolenza del mercato. Anche il mercato immobiliare non è di fatto esente da periodi di crisi. Da non trascurare, infine, i costi: se è infatti vero che acquistare quote di fondi immobiliare è generalmente meno oneroso che comprare un immobile vero e proprio, lo è altrettanto che una scelta consapevole non può prescindere dalla valutazione di eventuali commissioni. 

Insomma, anche l’investimento tramite fondi comporta rischi e criticità, ragione per cui deve essere sempre il frutto di una decisione ponderata e informata. Si sta infatti comunque parlando di un investimento non facilmente liquidabile che si confronta con un mercato, quello immobiliare, non immune da perturbazioni (per quanto attenuate dall’ottica di lungo periodo che normalmente contraddistingue questo genere di attività finanziaria). Come sempre, bene allora affidarsi alla consulenza di professionisti del settore!